Mercato immobiliare a Cosenza: il primo semestre 2016 conferma crescita e ritorno all’acquisto

I segnali positivi colti sul mercato immobiliare nel corso del 2015, sembrano confermarsi anche in questa prima parte de 2016. Questo quanto emerge dai dati del Gruppo Tecnocasa relativi al primo semestre 2016 e illustrati nella sede di Confindustria a Cosenza 

 

COSENZA  – Il mattone ritorna dunque ad interessare gli italiani che, negli ultimi anni, avevano rimandato il sogno della casa di proprietà in attesa dell’evoluzione del mercato. I primi mesi dell’anno hanno visto un deciso ritorno all’acquisto anche se, con scenari macroeconomici ancora incerti, la prudenza è d’obbligo. Questo quanto emerge dai dati di Tecnocasa relativi al primo semestre 2016 e illustrati questa mattina in una conferenza tenutasi nella sede di Confindustria a Cosenza. Conferenza alla quale hanno partecipato Antonello Tramma, area manager gruppo Tecnocasa per Calabria e Basilicata (mercato immobiliare), Rosario Pennisi, responsabile d’area Kiron Partner s.p.a. (mercato creditizio e finanziario) e Giovanni Guagliardi , dati generali mercato immobiliare Calabria di Confindustria Cosenza.

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Ritorno al mattone… di qualità

Nel primo semestre i bassi tassi di interesse sui mutui, i prezzi delle abitazioni oramai a livelli minimi ed una rinnovata fiducia hanno determinato un aumento delle compravendite. L’offerta sembra assottigliarsi, soprattutto sulle tipologie di qualità. I tempi di vendita sono in lieve diminuzione, in particolare se l’immobile è correttamente valutato. A Cosenza nel primo semestre 2016 l’importo medio di mutuo si è attestato a circa 84.300 € (durata media pari a 22 anni). La tipologia di mutuo più stipulata è quella a tasso fisso (83,3%) e l’età media di accesso al mutuo è di 40,7 anni.

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A Cosenza nel primo semestre del 2016 i valori immobiliari sono diminuiti mediamente dello 0,9%. La domanda è composta soprattutto da famiglie in cerca dell’abitazione principale, anche se nell’ultimo semestre si registra qualche acquisto per investimento Proseguono i lavori per la realizzazione del ponte di Calatrava a cavallo del fiume Crati, importante opera che sorge in zona Gergeri. L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (59,6%), seguita dal quadrilocale (26,5%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila € nel 48,6% dei casi e tra 120 e 169 mila € nel 34,2% dei casi. L’andamento dei canoni di locazione vede un calo del 3,2% sui trilocali e stabilità sui bilocali. Aumenta il numero di transazioni a Cosenza città nel primo semestre 2016: arrivando a quota 308, pari al 21,2% in più rispetto allo scorso anno, mentre la provincia ha chiuso con 1.893 unità immobiliari compravendute (+6,7% rispetto al primo semestre 2015).

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A Cosenza nel primo semestre del 2016 i valori immobiliari sono diminuiti mediamente dello 0,9%.  Sostanzialmente stabile il mercato immobiliare di Cosenza Sud, area centrale della città. La domanda è arriva soprattutto da famiglie in cerca dell’abitazione principale, anche se nell’ultimo semestre si registra qualche acquisto per investimento. Chi compra per mettere a reddito si orienta prevalentemente su bilocali dal valore compreso tra 60 e 80 mila € per poi affittarli a famiglie oppure a lavoratori trasfertisti. Il contratto più utilizzato è quello a carattere transitorio ed il canone mensile di un bilocale varia tra 350 e 300 € in base alla maggiore o minore centralità dell’immobile. Le famiglie che comprano la prima casa preferiscono soprattutto i trilocali, meglio se posizionati ai piani alti perché meno rumorosi, maggiormente luminosi e sicuri. Una delle vie più apprezzate è corso Mazzini, strada principale e commerciale della città, dove si possono trovare abitazioni costruite ante ’67, quasi sempre da ristrutturare. Da segnalare la mancanza di box e posto auto, anche se in piazza Bilotti (ex piazza Fera) sono in fase di completamento i lavori per la realizzazione di parcheggi sotterranei, per il miglioramento della viabilità e per il restyling dell’intera piazza. Su Corso Mazzini si spendono 1800-2000 € al mq per l’acquisto di un appartamento già ristrutturato, mentre per tipologie da rimodernare i valori scendono a 1400-1500 € al mq. Buona la domanda anche su via Brenta, via Isonzo, via Piave e via Adige, traverse caratterizzate da palazzi ante ’67: qui il medio usato costa circa 1000-1200 € al mq, gli appartamenti rinnovati 1400-1500 € al mq. Allontanandosi da corso Mazzini i prezzi diminuiscono: ad esempio nell’area di via della Repubblica, nei pressi dell’Ospedale, un appartamento da ristrutturare costa 1000-1100 € al mq. Da segnalare che nella parte finale di viale della Repubblica si possono acquistare appartamenti di nuova costruzione in classe energetica A con una spesa di 1400 € al mq. Lavori per il ripristino del manto stradale e dei marciapiedi sono in corso in via Alimena. Quotazioni stabili anche nell’area di piazza Europa, piazza Loreto e piazza Zumbini, mentre leggeri ribassi dei prezzi si registrano nella zona di via Popilia. Quest’ultima, infatti, è caratterizzata dalla presenza di edilizia sociale, che si può comprare con un contributo regionale a fondo perduto di 45 mila € e che di conseguenza condiziona i valori di tutte le abitazioni del quartiere. Il mercato risulta comunque dinamico, grazie a tassi sui mutui contenuti e al ribasso dei prezzi degli ultimi anni. Si tratta principalmente di un mercato di prima casa, il taglio più richiesto è il quattro locali che attualmente si riesce a comprare a cifre più accessibili rispetto a qualche anno fa. Le zone più centrali sono quelle che si sviluppano intorno a piazza Europa e piazza Loreto, dove si trovano condomini costruiti negli anni ’60-’70 e dove è possibile acquistare appartamenti da ristrutturare a 700-750 € al mq ed appartamenti completamente rimodernati a 950-1000 € al mq. Non lontano, in via Giacomo Mancini, ci sono case costruite negli ultimi cinque anni e valutate mediamente 1300-1350 € al mq. In piazza Zumbini si trovano costruzioni degli anni ’70 le cui quotazioni non superano gli 850 € al mq se da ristrutturare e i 1000 € al mq se già rinnovate. Nell’area di via Popilia sorgono per lo più abitazioni popolari che si vendono a circa 850 € al mq. Da segnalare che in questa zona, in località Macchiabella, sono in fase di completamento nuovi palazzi residenziali i cui valori si attestano a 1200 € al mq. Proseguono inoltre i lavori per la realizzazione del ponte di Calatrava a cavallo del fiume Crati, importante opera che sorge in zona Gergeri.

La domanda di immobili in locazione è buona, in particolare da parte di coloro che non riescono ad acquistare. In tutta l’area il canone di un bilocale ristrutturato si attesta su 350 € al mese, mentre per i trilocali la spesa sale a 400-450 € al mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4, ma si registra anche qualche contratto a canone concordato da 3 anni più 2 con cedolare secca.

Sono stabili le quotazioni immobiliari nell’area Nord di Cosenza, dove si evidenzia un mercato vivace. Aumenta infatti il numero delle richieste e delle compravendite anche grazie ad una maggiore facilità di accesso al credito e al ribasso dei prezzi degli ultimi anni. Si tratta di un mercato di prima casa e le tipologie più richieste sono quelle di nuova costruzione,infatti chi cerca appartamenti usati vuole spuntare prezzi bassi considerando le ulteriori spese da sostenere per i lavori di ristrutturazione. Soluzioni da sistemare si trovano prevalentemente nell’area di via Panebianco e in zona Tribunale, caratterizzate da abitazioni sorte negli anni ’60 e ‘70 che spesso necessitano di importanti interventi di riqualificazione, i cui valori si attestano su 900 € al mq. Prezzi similari si registrano nell’area di viale Cosmai e Bosco De Nicola, dove si possono acquistare tipologie degli anni ‘70-’80 a 1000 € al mq se da ristrutturare. I valori crescono nella zona di viale Parco, nei pressi del carcere, dove il nuovo si valuta 1300 € al mq. Una delle zone più apprezzate è viale Cosmai, dove si possono trovare immobili in edilizia cooperativa degli anni ’80-’90, particolarmente apprezzati dalle famiglie perché gli appartamenti sono di ampia metratura con soggiorno e doppi servizi. Da segnalare che nell’area più a nord di via Panebianco si possono comprare tipologie nuove inserite in un contesto molto moderno e ben rifinito. Il quartiere di “Città 2000” nasce negli anni ’80 ed è composto da palazzi signorili spesso dotati di servizio di portineria e aree verdi. Qui un buon usato si vende a 1000-1200 € al mq.

Quotazioni ancora in calo a Castrolibero nella prima parte del 2016. La disponibilità di spesa è bassa, non supera mediamente i 100 mila €, ma l’offerta vede una forte presenza di tagli ampi con prezzi fuori budget per la maggior parte degli acquirenti. La domanda di acquisto proviene spesso da giovani coppie, il taglio più richiesto è il trilocale posizionato al primo o al massimo al secondo piano (perché quasi sempre sprovvisti di ascensore). Il centro storico è poco abitato, cosicché l’offerta è alquanto limitata. Molto più sviluppate, residenziali e prestigiose sono le altre zone del comune: la frazione Andreotta, le contrade Garofalo e Rusoli e la zona diOrto Matera sono le aree più richieste, sia perché ben servite e ben collegate con Cosenza, sia perché sono molto verdi e poco distanti dallo stadio comunale e dalle altre strutture sportive. In queste zone le costruzioni sono molto simili e consistono principalmente in soluzioni indipendenti, case unifamiliari o bifamiliari, villette e palazzine realizzate tra la fine degli anni ’60 e la fine degli anni ’80. In particolare si registra una buona domanda per gli appartamenti realizzati 7-8 anni fa nell’area di Orto Matera e che attualmente si comprano a prezzi competitivi che si attestano su 1100-1200 € al mq. Si tratta di abitazioni praticamente nuove che si sviluppano su due livelli e dotate di parcheggio privato. L’area di Orto Matera e di contrada Cavalcanti è interessata dall’apertura della nuova bretella che le collega con Andreotta (aperta a luglio 2015) e che permette di ridurre notevolmente i tempi di percorrenza. Lungo questa bretella inoltre si trovano numerosi terreni che diventeranno edificabili dopo l’approvazione del nuovo piano regolatore, rendendo così l’intera area una zona di espansione futura. Nella zona di viale della Resistenza, strada principale del comune, per l’acquisto di un buon usato si spendono 800 € al mq, mentre allontanandosi nelle zone più periferiche il prezzo scende a 600 € al mq. Da segnalare che sono stati completati gli appartamenti in cooperativa costruiti nell’area del Centro commerciale di Castrolibero, i cui valori sono di 1000 € al mq. A Castrolibero si registra un calo del numero delle richieste di affitto ed un’offerta contenuta di immobili sul mercato delle locazioni. Il canone di un trilocale si attesta su 350 € al mese.

Mercato Immobiliare

Prezzi sostanzialmente stabili nell’area di Commenda di Rende e Quattromiglia. In questo semestre le richieste di acquisto sono pervenute soprattutto da persone in cerca della prima casa e le preferenze sono ricadute su tipologie posizionate ai piani intermedi e dotate di riscaldamento autonomo. Quattromiglia è la zona più ricercata da chi vuole fare un investimento e dai genitori degli studenti universitari: offre abitazioni della fine degli anni ’90-2000 le cui quotazioni oscillano da 1200 a 1400 € al mq. Edilizia simile si incontra a Commenda, dove però i valori sono più bassi: 900-1000 € al mq per un appartamento da ristrutturare e 1300 € al mq per quelli già rimodernati. Richieste anche per la zona di Sant’Agostino e Saporito (frazione di Rende). Soluzioni indipendenti si trovano a Sant’Agostino e Piano Monello: una villa singola costa 400-450 mila €, una porzione di bifamiliare circa 250 mila € e una tipologia a schiera 180-200 mila €. La frazione di Saporito ospita edifici più popolari che costano 800-900 € al mq. Proseguono i lavori per la realizzazione del “Parco Acquatico”, in zona viale Parco, che prevede la costruzione di un laghetto artificiale e di una nuova zona commerciale. Attivo il mercato delle locazioni, alimentato da studenti universitari nell’area di Quattromiglia e da giovani coppie negli altri quartieri. Per affittare un trilocale a Commenda si spendono mediamente 350-400 € al mese, mentre una camera singola a Quattromiglia si affitta a 220-230 € al mese. I contratti più stipulati sono quelli a carattere transitorio da 12 mesi.

Nel primo semestre 2016 la provincia di Cosenza ha erogato volumi per 102,3 milioni di euro, facendo registrare una variazione pari a +41,5%.

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 I dati della Calabria

Nel secondo trimestre 2016 le famiglie calabresi hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 156,5 milioni di euro, che collocano la regione al 17° posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza dell’1,18%. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione pari a +30,9%, per un controvalore di +36,9 milioni di euro. Guardando all’andamento delle erogazioni nella prima parte dell’anno, e analizzando quindi i volumi del primo semestre 2016, la regione Calabria mostra una variazione positiva pari a +47,0%, per un controvalore di +95,2 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi sei mesi 297,8 mln di euro, volumi che rappresentano l’1,23% del totale Italia.

Analizzando i volumi del primo semestre 2016, la regione Calabria mostra una variazione positiva delle erogazioni pari a +47,0%, per un controvalore di +95,2 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi primi sei mesi 297,8 mln di euro, volumi che rappresentano l’1,23% del totale erogato in Italia.

Attraverso l’elaborazione dei dati provenienti dalle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato la tendenza rispetto all’importo medio di mutuo erogato. Nel secondo trimestre 2016 la regione Calabria ha fatto registrare un importo medio di mutuo pari a 90.700 euro, in diminuzione rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 92.200 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella nostra regione viene finanziato circa il 19% in meno rispetto al mutuatario medio italiano. Guardando all’intero primo semestre 2016, il ticket medio a livello nazionale è risultato pari a 110.500 euro. La Calabria, invece, ha erogato mediamente di meno, attestandosi a circa 93.200 euro.

PROVINCE DELLA CALABRIA
Nel secondo trimestre 2016 le province della Calabria hanno evidenziato il seguente andamento. La provincia di Catanzaro ha erogato volumi per 46,0 milioni di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +42,0%. Nel primo semestre 2016, invece, sono stati erogati 464,7 milioni di euro, pari a +19,6%. A Cosenza sono stati erogati volumi per 54,4 milioni di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +33,1%. Nel semestre sono stati erogati 490 mln di euro (+40,2%). La provincia di Crotone ha erogato volumi per 10,5 milioni di euro, la variazione sul trimestre è pari a +3,5%. I primi sei mesi dall’anno hanno evidenziato volumi per 301,2 mln di euro, corrispondenti a +39,6%. In provincia di Reggio Calabria i volumi erogati sono stati 35,5 milioni di euro, con una variazione pari a +23,1%. Quelli nella prima parte dell’anno sono stati 132 mln di euro, (+42,2% rispetto al primo semestre dell’anno scorso). Infine, nella provincia di Vibo Valentia sono stati erogati volumi per 10,0 milioni di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +38,1%. Il primo semestre ha visto un totale di 145,4 mln di euro, con una variazione di +30,9%.

Tempi di vendita e compravendite
I tempi di vendita registrati a luglio sono in leggera diminuzione rispetto alla stessa data dello scorso anno. Nelle grandi città occorrono in media 159 giorni per vendere un immobile. Nei capoluoghi di provincia sono circa 170 i giorni mentre nell’hinterland delle grandi città  i tempi di vendita si aggirano sui 180 giorni. Per quanto riguarda invece le compravendite, il 76,5% di quelle realizzate attraverso le agenzie del gruppo Teconocasa, ha interessato l’abitazione principale, mentre il 16,7% la casa ad uso investimento e il restante 6,8% quella relativa alla casa vacanza.

Previsioni 
I prezzi immobiliari diminuiti ed i mutui convenienti potrebbero dare un’ulteriore spinta alle compravendite dei prossimi mesi, senza dimenticare, però, che la situazione economica è ancora debole e potrebbe incidere su una possibile ripresa che sembra oramai imminente. Le previsioni del Gruppo Teconocasa prevedono ancora prezzi in calo tra lo 0 e il -2% per l’anno in corso ed un leggero aumento per il 2017: anche il sentimento espresso dagli operatori che lavorano nel gruppo è orientato in tal senso. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, nonché il comportamento degli istituti di credito (parametri che incidono sulla fiducia dei potenziali acquirenti), contribuiranno a confermare o meno questo scenario di mercato.

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