Rende: errori, carenze negli elaborati, progetti dubbi e rischio contenziosi. Così è stato revocato il PSC

Vaste aree di verde pubblico destinate ad edilizia privata e alla costruzione di alloggi in particolare a Quattromiglia e Viale Principe, incremento degli indici di edificabilità, carenze negli elaborati e negli standard urbanistici rendono "poco controllabile il PSC"

RENDE – Quella del Piano di Strutturale Comunale di Rende (PSC), la cui delibera approvata dall’allora Giunta Mamma è stata revocata ufficialmente dalla triade di commissari prefettizi, è una vicenda spinosa che si trascina da un anno. E non solo per lo scioglimento del Comune e tutto quello che poi ne è conseguito, ma perché la stessa delibera approvata in fretta e furia dalla Giunta Manna a maggio del 2023, fu oggetto di critiche furiosi e feroci da parte dell’opposizione. Con un vero e proprio blitz infatti, la maggioranza raggiunse il numero legale e senza attendere i consiglieri che componevano la minoranza in Consiglio comunale, stravolgendo l’ordine del giorno e procedendo all’approvazione del PSC e del Regolamento Urbanistico ed Edilizio con undici voti a favore, 4 contrari poco prima che il Viminale decidesse per lo scioglimento dell’Ente.

L’esposto in Procura contro la delibera e la sospensione del PSC

Le opposizioni, che avevano annunciato battaglia e la volontà di impugnare la delibera, presentarono un esposto in Prefettura parlando senza mezzi termini di “caso unico al mondo e di manovre sottobanco”. Quando si insediò la terna commissariale a luglio del 2023 il PSC venne messo in naftalina. La commissione composta da Santi Giuffrè, Rosa Correale e Michele Albertini, infatti, sospese la delibera del consiglio comunale. Per i commissari prefettizi “occorreva valutare con particolare attenzione la correttezza della procedura seguita e la legittimità della deliberazione” e perché l’iter di approvazione del Piano strutturale “poteva presentare anomalie” visto che era avvenuto proprio con una modifica dell’ordine di trattazione dei punti e “disposta in corso di seduta prima ancora che buona parte dei consiglieri comunali sopraggiungessero presso la sala consiliare”.

“Carenze ed errori”: i Commissari revocano la delibera del PSC

Sulla legittimità del PSC i Commissari avevano incaricato un collegio dei propri sovraordinati/tecnici a una valutazione peculiare del Piano Strutturale Comunale e del Regolamento Edilizio Urbanistico adottato, sulla scorta degli elaborati pubblicati sul sito internet del comune e successivamente chiesto anche un parere anche ad alcuni docenti dell’UNICAL che a gennaio hanno inoltrato un documento di “Valutazione del rispetto e della conformità dell’adottando PSC di Rende alle superiori norme regolatorie regionali di pianificazione territoriale”.

Incremento degli indici di edificabilità

Ma se da una parte il PSC non presentava criticità sulle superiori norme regolatorie regionali di pianificazione territoriale, con riferimento invece all’aspetto più propriamente tecnico-sostanziale, ha evidenziato alcune criticità del PSC tra cui la necessità di “informazioni più dettagliate sulle potenzialità edificatorie del PSC“, oltre a
evidenziare “un’azione di densificazione che riguarda buona parte del tessuto consolidato anche con un significativo passaggio a nuove zonizzazioni con incremento di indici di edificabilità”.

Errori nel Regolamento Edilizio ed Urbanistico

Sono stati rilevati errori nel Regolamento Edilizio ed Urbanistico (REU) che esporrebbero il comune a contenziosi in considerazione degli effetti delle norme di
salvaguardia a seguito dell’adozione. Si fa riferimento ad alcune “destinazioni” con rinvio all’art. 35 che in realtà disciplina l’annullamento del Permesso di Costruire; vi è un rinvio a una tavola del PSC individuata con gli estremi “XXXXX” che di fatto è
inesistente; gli standard urbanistici dell’ATU (sigla di identificazione cartografica) “Quattromiglia” vengono quantificati in 158.237 mq all’art. 196 del REU, mentre nell’elaborato “P4a” gli stessi standard vengono quantificati in 175.780 mq con un evidente errore di quantificazione.

Carenze negli elaborati e negli standard urbanistici rendono “poco controllabile il PSC”

Ci sono carenze negli elaborati del Piano della dimostrazione analitica delle volumetrie di progetto e dei relativi standard urbanistici, che rende poco “controllabile” il PSC da parte dei cittadini e da tutti gli stakeholder; in particolare è necessario: determinare, attraverso prospetti analitici dettagliati, la volumetria complessiva insediabile nel PSC con riferimento alla popolazione prevista a pag 122 della relazione, determinata dall’applicazione degli indici fondiari/territoriali previsti per le varie superfici. Occorre esplicitare, attraverso prospetti analitici dettagliati e relativi grafici, la quantità degli spazi per le attrezzature pubbliche di interesse generale, il dato sintetico della Relazione Generale riferito alle dotazioni per spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggio

Dalla poche informazioni riportate negli elaborati scrittografici del PSC e REU con riferimento alla determinazione degli standard urbanistici si rileva l’errore, già richiamato precedentemente, nella quantificazione degli standard dell’ATU 8.1 “Quattromiglia”
che nel REU all’art.196 viene riportato in 158.237 mq, mentre nell’elaborato “P4a” viene riportato in 175.780 mq. C’è un’anomala esclusione dal computo totale degli standard urbanistici del PSC e REU dell’ATU 1a, b, c, d “Centro storico e Nogiano” per una superficie di standard omessa pari a 39.133 mq. C’è l’omessa determinazione degli standard corrispondenti alla popolazione teorica da insediare negli Ambiti
Territoriali Unitari per i quali è previsto genericamente uno standard procapite di 26 mq/ab. In particolare si evidenzia che gli errori e le anomalie rendono non corretta la
quantificazione degli standard procapite stimata in 39,08 mq/ab (su 62.510 abitanti teorici) e in in 2.443.150 mq quale valore assoluto (cfr pag 123 Relazione generale e tav. P4a);

Scelte progettuali impattanti sotto il profilo urbanistico

Ancora, si rilevano scelte progettuali impattanti sotto il profilo urbanistico che, come puntualmente annotato nella valutazione della UNICAL, comportano “un’azione di densificazione che riguarda buona parte del tessuto consolidato.

Cambio di destinazione d’uso a Quattromiglia e Viale Principe

Nella delibera che annulla il PSC i commissari scrivono che è stato condotto un approfondimento proprio con riferimento alle zone F ed in particolare per le zone
Quattromiglia e viale Principe. Nella zona Quattromiglia si registra che, per un’ampia area con estensione di alcuni ettari – di cui la quota maggioritaria è di proprietà del comune – vi è un rilevante cambio di destinazione d’uso da “zona per servizi e attrezzature” a zona a carattere “prevalentemente residenziale“. Infatti tale area è destinata nel PRG a zona “F zone per servizi e attrezzature” e, più dettagliatamente: in parte a zona destinata a “verde pubblico” (tra l’altro contabilizzata al fine del soddisfacimento degli standard urbanistici minimi di legge nel PRG), in parte a zona destinata ad “attrezzature di carattere sociale, sanitario, commerciale, artigianale….”. Nel PSC viene ripianificata in TDU “Tessuti di margine a densità medio alta Quattromiglia (Sottoambiti di nuova espansione prevalentemente residenziale” con destinazione residenziale, produttiva e direzionale, commerciale, servizi e attrezzature.

Vasta area di verde pubblico destinata ad Edilizia privata

“Tale scelta di pianificazione urbanistica appare poco coerente e necessaria di approfondimenti, atteso che – di fatto – si determina una significativa riduzione di aree per servizi e attrezzature a favore della espansione residenziale in un contesto urbanistico già densamente costruito con depauperamento della dotazione di standard urbanistici di quartiere che invece sono correttamente previsti nel vigente PRG. Si registra altresì “un’alterazione delle funzioni pubbliche dell’Ente, considerato che una vasta area ricompresa nella ex zona F1 verde pubblico del PRG (nel PSC edificabile per edilizia residenziale) è di proprietà del Comune il quale dovrebbe avere il pieno interesse a mantenere la destinazione a verde pubblico, atteso che, tra l’altro, non ha tra le proprie finalità istituzionali quella di realizzare edilizia residenziale privata. In altri termini, in tali aree – già significativamente urbanizzate – si passa dalla pianificazione in PRG di
realizzazione di verde pubblico e attrezzature sanitarie, commerciali ecc. alla pianificazione in PSC di realizzazione di altre centinaia di alloggi, anche (potenzialmente) sulla vasta area di proprietà comunale.

Su viale Principe la realizzazione di centinaia di alloggi

Lungo il viale Francesco e Carolina Principe, anche qui, scrivono i commissari “si registra che, per alcuni importanti comprensori con estensione di diversi ettari, vi è un rilevante cambio di destinazione d’uso da “zona per servizi e attrezzature” a zona a carattere “prevalentemente residenziale”. Infatti, tale area nel PRG è destinata a zona “F zone per servizi e attrezzature” e, più dettagliatamente a zona destinata ad “attrezzature di carattere sociale, sanitario, commerciale, artigianale….” mentre nel PSC viene ripianificata in TDU “Tessuti di margine a densità medio alta” (Sottoambiti di nuova
espansione prevalentemente residenziale” con destinazione residenziale, produttiva e direzionale, commerciale, servizi e attrezzature.

“Oltre al rilevante cambio della destinazione d’uso si registra un significativo incremento dell’indice fondiario che passa da 1,0 mc/mq a 3,5 mc/mq. In altri termini, in tali aree, si passa dalla previsione di realizzazione di attrezzature sanitarie, commerciali ecc… alla programmazione, anche qui, di realizzare centinaia di alloggi. Tale scelta progettuale meriterebbe un serio approfondimento con riferimento, in particolare, alla contemporanea conferma nel PSC delle previsioni dei PAU scaduti nelle zone di espansione (senza modifiche dei relativi indici di edificabilità) con ulteriore discriminazione e danno per i proprietari di dette aree (che, di fatto, rimarrebbero poco attraenti e convenienti per gli investimenti privati).

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